Dr. Laura Calbet i Elias
Zur Rolle der Finan­zia­li­sie­rung der Woh­nungs­ver­sor­gung beim Wan­del der Ber­li­ner Innen­stadt seit den 1990er Jah­ren

Pri­vate Pro­jekt­ent­wick­ler sind wich­tige Akteure der Stadt­ent­wick­lung. Im Kon­text stei­gen­der Woh­nungs­preise wird gesell­schaft­lich von ihnen ein wesent­li­cher Bei­trag bei der Errich­tung von Wohn­raum erwar­tet. Deren Bau­tä­tig­keit wird meist als Lösung denn als Pro­blem gese­hen. Auch in der anset­zen­den Dis­kus­sion über wohn­raum­be­zo­gene Finan­zia­li­sie­rung, die Inves­ti­tio­nen in Wohn­raum als Teil einer finanz­ori­en­tier­ten Akku­mu­la­tion kon­zep­tua­li­sie­ren, wird der Pro­jekt­ent­wick­lung kaum Beach­tung geschenkt. In einem Kon­text, in dem Wohn­raum zuneh­mend wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tungs­lo­gi­ken unter­wor­fen wird stellt sich die Frage, inwie­fern in der Pro­jekt­ent­wick­lung Ten­den­zen einer Finan­zia­li­sie­rung beob­ach­tet wer­den kön­nen und wie sie sich auf eine soziale Stadt­ent­wick­lung und Wohn­raum­ver­sor­gung aus­wir­ken. Mit einem explo­ra­ti­ven Ansatz setzt sich die Arbeit mit der Frage aus­ein­an­der, wie die Stei­ge­rung der Grund­rente in Neu­bau­vor­ha­ben als Quelle von fik­ti­vem Kapi­tal genutzt wird. Die Wech­sel­wir­kun­gen zwi­schen Finan­zia­li­sie­rungs­ten­den­zen und Stadt­ent­wick­lungs­pro­zes­sen wer­den mit Metho­den des cor­po­rate rese­arch und der Pla­nungs­ana­lyse unter­sucht. Für ein inner­städ­ti­sches, durch viele ein­zelne Vor­ha­ben ent­stan­de­nes Quar­tier in Ber­lin wird ana­ly­siert, wie sich Pro­jekt­merk­male, Akteurs­kon­stel­la­tio­nen und Geschäfts­stra­te­gien zuguns­ten von Ver­wer­tungs­be­din­gun­gen von Finanz­in­ves­to­ren zuneh­mend ver­än­dern.

Die ver­mehrte Finan­zie­rung von Woh­nungs­bau­vor­ha­ben durch alter­na­tive Inves­ti­ti­ons­ve­hi­kel ver­weist auf Finan­zia­li­sie­rungs­pro­zesse in der Pro­jekt­ent­wick­lung. Diese als indi­rekte Inves­ti­tion funk­tio­nie­ren­den Finan­zie­rungs­for­men ermög­li­chen es Grund­rente als Quelle von fik­ti­vem Kapi­tal zu nut­zen, der zur finanz­ori­en­tier­ten Akku­mu­la­tion bei­trägt. Auf­ge­zeigt wird, wie Pla­nungs­ziele, ‑prak­ti­ken und städ­te­bau­li­che Leit­bil­der die Ver­wer­tungs­mög­lich­kei­ten beein­flus­sen. In die­sem Rah­men bil­den sich aktu­ell geeig­nete Inves­ti­ti­ons­be­din­gun­gen für alter­na­tive Finanz­ak­teure und Deve­lo­per, aus denen neue Koope­ra­ti­ons­for­men ent­ste­hen. Diese Zusam­men­schlüsse las­sen sich in „joint ven­ture-Modelle“ und „Finanz-Deve­lo­per“ ein­tei­len. Finan­zia­li­sie­rungs­ten­den­zen im Woh­nungs­neu­bau haben grund­le­gende Kon­se­quen­zen für die Stadt­ent­wick­lung und die Wohn­ver­hält­nisse: Ers­tens wer­den Finanz­in­ves­ti­tio­nen zu einem Antrieb der Pro­jekt­ent­wick­lungs­tä­tig­keit; zwei­tens ver­drän­gen die finanz­kräf­tigs­ten Deve­lo­per andere Akteure; drit­tens sind diese Finan­zie­rungs­mo­delle mit beson­ders hohen Ren­di­ten für den Inves­to­ren ver­bun­den, wes­halb von ihnen kein bezahl­ba­rer Woh­nungs­bau erwar­tet wer­den kann. Und vier­tens stellt diese Kon­stel­la­tion eine sozi­al­ori­en­tierte Stadt­po­li­tik vor ein Dilemma zwi­schen der För­de­rung des Neu­baus und der Züge­lung der kapi­tal­star­ken Deve­lo­per. Die Arbeit bie­tet eine Grund­lage für die Dis­kus­sion dar­über, wie eine soziale Stadt­ent­wick­lung gestal­tet wer­den kann.

 


Housing deve­lo­p­ment rela­ted finan­cia­liz­a­tion by the inner city trans­for­ma­tion in Ber­lin since 1990

Pri­vate deve­lo­pers are key actors in urban trans­for­ma­tion. In the con­text of rising housing pri­ces, society expects them to make a signi­fi­cant con­tri­bu­tion to housing con­struc­tion. Even in housing boom pha­ses, their acti­vity is usually seen as a solu­tion rather than as a part of the pro­blem. Also in the new real estate-finan­cia­liz­a­tion dis­cus­sions, which con­cep­tua­lize housing as an ele­ment of a finan­cial-ori­en­ted accu­mu­la­tion, housing deve­lo­p­ment has been scar­cely rese­ar­ched. In a con­text in which housing is incre­a­singly sub­ject to eco­no­mic logics, it seems important to ques­tion: Can ten­den­cies of finan­cia­liz­a­tion be obser­ved in the pro­perty deve­lo­p­ment indus­try? And how do they affect social urban deve­lo­p­ment and housing sup­ply? Using an explo­ra­tory approach, my rese­arch ana­ly­zes how the ground rent incre­ase in new con­struc­tions is used as a source of fic­ti­tious capi­tal. The inter­ac­tions bet­ween finan­cia­liz­a­tion ten­den­cies and urban trans­for­ma­tion pro­ces­ses are inves­ti­ga­ted using methods of cor­po­rate rese­arch and plan­ning ana­ly­sis. For an inner-city quar­ter in Ber­lin, which emer­ged through many sin­gle pro­jects, I examine how buil­ding attri­bu­tes, actors‘ con­stel­la­ti­ons and busi­ness stra­te­gies are incre­a­singly chan­ging in favor of the explo­ita­tion con­di­ti­ons of finan­cial inves­tors.

The incre­a­sing use of alter­na­tive invest­ment vehi­cles for the finan­cing of housing pro­duc­tion indi­ca­tes the exis­tence of finan­cia­liz­a­tion pro­ces­ses in pro­perty deve­lo­p­ment. These forms of finan­cing, which func­tion as an indi­rect invest­ment, make it pos­si­ble to use ground rent incre­a­ses as a source of fic­ti­tious capi­tal, con­tri­bu­ting to finance-based accu­mu­la­tion forms. It shows how plan­ning goals, prac­ti­ces and urban deve­lo­p­ment models influ­ence the explo­ita­tion pos­si­bi­li­ties. Wit­hin the frame­work of plan­ning goals, prac­ti­ces and urban con­cep­ti­ons emerge appro­priate invest­ment con­di­ti­ons for alter­na­tive finan­cial insti­tu­ti­ons and deve­lo­pers, which result in new forms of coope­ra­tion bet­ween both. These coope­ra­tion forms can be divi­ded into ‚joint ven­ture models‘ and ‚finance-deve­lo­pers‘. Finan­cia­liz­a­tion ten­den­cies in the pro­duc­tion of housing have fun­da­men­tal impli­ca­ti­ons for urban trans­for­ma­tion and living con­di­ti­ons. First, finan­cial invest­ment beco­mes a dri­ving force for pro­perty deve­lo­p­ment; secondly, the most finan­cially com­pe­ti­tive deve­lo­pers are pushing other sta­ke­hol­ders; thirdly, these finan­cing models are asso­cia­ted with par­ti­cu­larly high returns for inves­tors, the­re­fore they are incom­pa­ti­ble with crea­ting afford­a­ble housing. As a con­se­quence, a social-ori­en­ted urban policy faces a dilemma bet­ween pro­mo­ting new buil­ding and avoiding invest­ment con­di­ti­ons for finance-ori­en­ted deve­lo­per. The study aims to encou­rage the dis­cus­sion about social-ori­en­ted urban deve­lo­p­ment.